日本經濟差左好耐，已經係眾左周知o既事實。近年瘋狂印銀紙，令日元貶值，帶動出口及旅遊等各行業，從而令經值復活。香港人咁識精打細算，兌日元6算之下，基本上買乜都打左個折，當然不停去日本shopping啦。但除左吃喝玩樂，仲有冇諗過其實日本都可以做投資？
近來無論網上同電視，都不停討論買日本樓投資o既話題，到底係咪真係咁好？回報又有幾高？同埋有咩風險呢？
投資日本樓最大原因，當然係因為平靚正啦。最近睇一個電視節目，提到香港樓價未來趨勢。節目中，某地產大亨估計，2016年8月，300萬樓會消失。即係點平o既樓都好，冇400萬都買唔到。就算做盡樓按，以而家要4成按揭黎計，都要有160萬。計埋經紀佣金，印花稅，傢俬裝修等，點都要真金白銀拎200萬出黎先買到。但係，如果我有200萬現金的話，其實喺日本可以買到四五層樓收租啦。
以今時今日滙價計算，1000萬日元大概等於62萬港元。 而一般東京200呎左右單位其實大概只需800萬日元，即50萬港元左右就買到。視乎唔同地點，仲可以再平D。不過，200呎咁細，買黎有乜用？其實日本人好多都係郊區長大，讀完書再搬出巿區工作，所以好多時都係單身一個人，入巿區租屋住。睇得日劇多的話，都會明白日本人都係鐘意租D細細地夠住就得o既單位。所以反而200呎左右先容易出租，如果太大，反而日本人反而覺得冇需要，同埋會嫌貴。
講咁多，買日本樓咁平，咁回報又有幾多呢？日本樓出租一般5-7厘真係走唔甩，但好多網站都寫有8-10厘，其實係因為未扣減開支。日本買樓其實有好多乜費物費，例如固都稅，修繕金，仲有代管費等。其實一般黎講，上網見到見多厘，減返2厘左右就同實質回報相近。不過，我通常會減3-4厘黎睇，因為有時買左層樓未必會有住客，等放租都預左要兩三個月，而且有時間屋有野壞左要維修，都要出返少少錢，所以我都係會比較保守，不過幾保守都仲有5-7厘，其實都算幾高回報。
回報高，風險高唔高？日本出名有地震，尤其311之後，大家對日本地震驚左好多。唔想有呢D風險，唯一方法就係唔好投資喺日本。如果要投資就預左有可能有天災人禍o既風險。不過，亦都係因為日本地震得多，日本樓好多都有防震設計。日本樓防震都有分級數。日本法律有明文規定，1981年後落成o既新樓要有6級耐震，而2000年後落成o既新樓就有7級耐震，所以又唔洗話咁驚o既，最緊要睇清楚係邊年落成啫。
關於日本樓，其實仲有好多細節要留意，下次再講。
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