投資出路 (2) - 外地樓巿 - 日本

日本經濟差左好耐，已經係眾左周知o既事實。近年瘋狂印銀紙，令日元貶值，帶動出口及旅遊等各行業，從而令經值復活。香港人咁識精打細算，兌日元6算之下，基本上買乜都打左個折，當然不停去日本shopping啦。但除左吃喝玩樂，仲有冇諗過其實日本都可以做投資？


近來無論網上同電視，都不停討論買日本樓投資o既話題，到底係咪真係咁好？回報又有幾高？同埋有咩風險呢？

投資日本樓最大原因，當然係因為平靚正啦。最近睇一個電視節目，提到香港樓價未來趨勢。節目中，某地產大亨估計，2016年8月，300萬樓會消失。即係點平o既樓都好，冇400萬都買唔到。就算做盡樓按，以而家要4成按揭黎計，都要有160萬。計埋經紀佣金，印花稅，傢俬裝修等，點都要真金白銀拎200萬出黎先買到。但係，如果我有200萬現金的話，其實喺日本可以買到四五層樓收租啦。

以今時今日滙價計算，1000萬日元大概等於62萬港元。 而一般東京200呎左右單位其實大概只需800萬日元，即50萬港元左右就買到。視乎唔同地點，仲可以再平D。不過，200呎咁細，買黎有乜用？其實日本人好多都係郊區長大，讀完書再搬出巿區工作，所以好多時都係單身一個人，入巿區租屋住。睇得日劇多的話，都會明白日本人都係鐘意租D細細地夠住就得o既單位。所以反而200呎左右先容易出租，如果太大，反而日本人反而覺得冇需要，同埋會嫌貴。

講咁多，買日本樓咁平，咁回報又有幾多呢？日本樓出租一般5-7厘真係走唔甩，但好多網站都寫有8-10厘，其實係因為未扣減開支。日本買樓其實有好多乜費物費，例如固都稅，修繕金，仲有代管費等。其實一般黎講，上網見到見多厘，減返2厘左右就同實質回報相近。不過，我通常會減3-4厘黎睇，因為有時買左層樓未必會有住客，等放租都預左要兩三個月，而且有時間屋有野壞左要維修，都要出返少少錢，所以我都係會比較保守，不過幾保守都仲有5-7厘，其實都算幾高回報。

回報高，風險高唔高？日本出名有地震，尤其311之後，大家對日本地震驚左好多。唔想有呢D風險，唯一方法就係唔好投資喺日本。如果要投資就預左有可能有天災人禍o既風險。不過，亦都係因為日本地震得多，日本樓好多都有防震設計。日本樓防震都有分級數。日本法律有明文規定，1981年後落成o既新樓要有6級耐震，而2000年後落成o既新樓就有7級耐震，所以又唔洗話咁驚o既，最緊要睇清楚係邊年落成啫。

關於日本樓，其實仲有好多細節要留意，下次再講。

投資出路 (1) - 外地樓巿

小弟喺finance呢個行業打滾左一段唔短嘅時間，其間所見所聞，我相信對一D對投資有興趣嘅朋友可能會有所啓發。雖然小弟只係做IT，但工作時亦都接觸到唔少經紀，RO，甚至財經演員。一般人可能以為佢地係一班好有料嘅人，佢地講乜就信乜，但如果佢地講嘅野100%中晒，呢個世界仲邊有窮人呢？當然，有料嘅人唔係冇，但係堅料通常留比自己，佢其實真係冇理由要同你分享。

小弟雖然因為興趣而考左一七八，即係已經合乎證券經紀牌要求，但識嘅野只係皮毛，高深嘅野只係知少少，識得唔多，所以我自己投資都同一般人一樣。講真，香港股巿，小弟玩左咁多年，而家真係唔識玩。內地股巿就更加係政策巿，阿爺要升就升，要跌就跌。我地呢D小股民真係好無奈。

其實，投資一定有風險，想賺得越多，風險就越大。咁如果我只係想有隱定收入，咁又可以點呢？巿場上投資工具好多，如果想有隱定收入，又唔想有風險，最大路應該都係做定期。但而家D定期，息口仲低過通脹，點會有錢賺？就算人民幣定期，2015年頭4厘幾都已經係近期最高點，之後一直回落，基本上真係冇乜肉食。咁ibond呢？ibond聽落好似好正，至少叫做可以同通脹打成平手，而且最低都有1%，所以唔怕由通脹變通縮。但諗深一層，同通脹打和，其實即係賺唔到錢，購買力根本就冇增加到，所以即係得個吉。

咁買樓收租又如何？雖然收租有十幾厘回報真係唔出奇，但而家樓價高企，加上政府政策令香港人買樓門檻不停升高，有能力上車嘅人真係比以前少好多，仲點可能有一層自住樓之外再買一層樓用黎收租？呢D機會似乎唔係一般普通人的。

咁如果我比唔起4成首期買樓，但又唔想投資回報只係同通脹打和，甚至想賺少少，令筆錢可以越滾越大，到底有咩方法呢？依小弟之見，買樓收租就係最好嘅方法，但唔係香港樓，而係外國樓。

其實香港樓巿己經升到好高，到底有幾高？咪就係世界最高囉。全世界最貴嘅樓就喺香港，咁又點會買得起呢。如果想買樓投資，又點會喺最貴嘅地方度做？就算你做乜野生意，第一件事就係諗成本架啦。喺香港買樓收租，就等於喺旺角西洋菜街賣魚蛋一樣，成本咁貴，賣幾多粒魚蛋先平手？淨係諗點樣可以唔蝕，都已經係一大難題。唔係冇人做到，但一定唔係個個做到，我唔會假設自己係超人黎做投資，我只會假設自己係一般小巿民。如果發現成本貴，香港咁大，點解唔去第二度賣魚蛋呢？咁香港樓咁貴，點解唔去買外國樓呢？

我相信對投資有興趣嘅朋友一定有聽過買日本樓收租。事實上，日元跌得咁勁，對香港人黎講，真係買乜都打左個折頭。而且，日本經濟已經差左二十年，樓價更加係跌到低無可低。一間二百呎嘅日本樓，其實一般都只係要40萬港幣左右，視乎地區同其他因素，如果好運遇到筍盤，低10萬8萬唔出奇。喺香港，一層普普通通嘅樣都要400萬。而喺日本，用400萬你可以買到10層樓囉。而出租回報率就一般都有6至7厘，有D地理位置好嘅，可以高到9厘10厘都有。

不過，香港人偏向保守，投資外國樓比較難接受，而且一般人對法律同手續都唔熟釋，有幾多收費又唔知，點知會唔會比人呃呢？小弟睇法係，學多樣野冇死，而家日本樓投資講座已經越來越普遍，唔洗比錢就有野學，何樂而不為？

不過，外地樓唔一定指日本樓，其實投資喺台灣，澳州，德國，英國，紐西蘭樓巿嘅都大有人在，因為香港呢個地方已經越來越難搵錢，投資出路就自然指向外地。如果一成不變，只獨守香港，到回歸50週年先來醒覺就真係太遲喇。